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深交所19连问 泰禾巨额债务浮出水面

2019-05-10 09:31:50 来源:新浪财经-自媒体综合   

       美丽外表的背后,往往都暗藏玄机。泰禾集团看起来递交一份不错的2018年成绩单后,还是收到了深交所的19连问。

  曾经的“地王收割机”在巨额的资本操作助力下赢得快速发展,不过随着房地产市场逐渐趋于冷静时,此前高速扩张掩盖的种种问题,尤其是巨额债务开始浮出水面。

  面对债务危机,泰禾集团开始通过质押股权、出售项目、寻找战投及优惠卖房等手法筹资自救。而就在这样危机压顶时刻,泰禾集团仍然选择继续大幅增加投资性房地产,即使这些项目出租率极低。这样不符合常规逻辑的动作,难免引来深交所的多重质疑。

   危局扩张存隐忧

  2019年对于房企的融资渠道而言,可谓非常严格。泰禾集团“掌门人”黄其森不得不通过变卖资产自救。3月份,泰禾集团甚至在5天内集中变卖了南昌茵梦湖项目、杭州艺辉商务、以及漳州泰禾房地产40%的股权,足见其融资的急迫性。

  泰禾集团还加快了卖房的节奏,其中在北京区域创造了单周认购15亿的成绩。与此同时,公司大股东为缓解债务压力已经质押了几乎全部股权。

  4月3日,泰禾集团披露其控股股东泰禾投资及其一致行动人共持有公司股份7.80亿股,占公司总股本的63%,其中绝大多数即7.77亿股已被质押。

  除此之外,泰禾集团还通过增发股票的形式进行融资,同时派现分红。初步的分红方案定为每10股派现红利2.2元。有分析称,分红的目的主要就是要稳定公司的股价,以免泰禾集团市值缩水。

  一系列动作并不能填补此前快速扩张留下的债务窟窿。年报显示,公司仅短期借款及一年内到期的非流动负债总额高达574亿元。而截至2019年4月初,泰禾集团共计有一千多亿元的债务需要偿还。

  在问询函中,深交所也对其短期偿债能力提出质疑。按照公司披露,截至今年一季度泰禾集团期末现金及现金等价物余额为173.05亿元。

  即使在这样的危局下,泰禾集团的投资性房地产始终没有停下快速扩张的脚步。报告显示,公司在2018年期末投资性房地产余额为177亿元,较期初大幅增加43%,而到今年一季度,这一数字上升为259.88亿元,较2018年末增长47%。

  然而从该项目的出租率来看,却远远不及其投资增长。报告显示,投资性房地产期末公允价值排名前五大项目中‘石狮泰禾广场购物中心’、‘泰禾中央广场’、‘东海泰禾购物广场’三个项目的出租率分别为69%、79%和64%,较上期均有不同程度下降。此外还有泰禾大厦项目出租率仅为18%,济南东部项目出租率为12%等。

  深交所对泰禾集团投资性房地产的公允价值提出质疑,不仅要求对这些转入的科目和出租率较低的情况逐项说明,更提出合出租率情况说明相关资产的评估参数选取过程是否合理,相关物业是否存在减值风险。

   减值准备或缩水

  2018年年报显示,公司存货的账面价值合计1735.28亿元,占公司资产总额的71.37%,存货跌价准备期末余额为3.07亿元。不过存货年末余额中含有借款费用资本化金额为252.62亿元,本年利息资本化率为9.30%。

  对照同为房地产企业的“优等生”万科,2018年万科的存货约为7500亿,跌价准备是23.1亿,占比3.1‰。而泰禾集团算下来仅为千分之一点七。当然,跌价准备会影响公司的净利润,如若提升跌价准备,必然会侵蚀泰禾集团当年的净利润。

  除此之外,泰禾集团还对多个项目未计提减值也引发深交所注意。如在收购南京吉庆房地产行程1.87亿元商誉,而对持有的可供出售金融资产,涉及易居(中国)企业集团有限公司、北京泰禾影视文化发展有限公司、福建福州农村商业银行、浙江浙商产融股权投资基金合伙企业(有限合伙)等均为相关资产计提准备。

  反而是投资性房地产余额、其他应收款、借款费用资本化金额等科目均出现大幅度增长,有质疑称,此举可能存在通过财务报表做高总资产的可能。

  此外,深交所还对公司供应商问题表现出担忧。年报显示,公司前5名供应商中,供应商一的采购额为117.79亿元,占年度采购总额比例为55.66%。

  在短短7年间,泰禾集团从2011年的82.28亿元资产,增长到2018年底约2500亿资产,增长了近30倍。而出身银行、以财技著称的黄其森即使在公司逆境时也将年报做的“非常漂亮”。

  令人疑惑的是,这么多年来泰禾集团一直没有在财报中披露过自己的销售额。终于深交所也忍不住“好奇”,要求公司披露实际销售额。毕竟在2017年,黄其森曾喊出2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元。

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