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香江控股多地项目去化缓慢 营收净利双下滑

2019-06-22 13:53:28 来源:中国经营网   

  曾凭借“锦绣香江”住宅品牌在地产界一举成名的深圳香江控股股份有限公司(600162.SH,以下简称“香江控股”),如今在地产业务的发展上却显现疲态。

  6月4日,香江控股在发布两次延迟公告后,终于对深交所下发的问询函进行了回复,问询函中涉及公司资金和负债情况,以及部分项目开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现等问题。

  2018年财报显示,目前香江控股的主营业务仍然为物业销售、商贸流通运营,两项业务营业收入占总收入比例分别为56%、33%,两者较上年同期分别有11.9%和25.2%的下滑。转型三年来,香江控股在住宅地产业务上布局较少,备受看好的商贸物流业务曾担负起转型谋破局重任,但过程中并非一帆风顺。

  针对业绩下滑和多元化转型等问题,记者致函采访香江控股董秘处,截至发稿时未获回复。

  多地项目去化缓慢

  年报显示,香江控股在天津、广州和成都储备的规划计容建筑面积位居前三位,分别为160.6万平方米、64.3万平方米与37.4万平方米。但2018 年公司天津项目的可供出售面积为24.03万平方米,而销售面积仅为1.9万平方米,销售比例仅7.9%。

  在深交所近期下发的问询函中,提及基于2018年森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业(以下简称“天津三公司”)的利润情况,以及项目所在地区的房地产政策和去化情况,说明是否存在业绩承诺难以完成的可能。

  据了解,香江控股于2017年12月与控股股东南方香江签订《股权购买协议》与 《盈利补偿协议》,以25.02亿元的对价收购南方香江持有的天津三公司各65%股权,同时约定2018年~2021年,香江控股承诺森岛宝地拟实现的累计净利润为3.53亿元,森岛鸿盈拟实现的累计净利润为4.41亿元,森岛置业拟实现的累计净利润为3.76亿元,合计为11.7亿元。

  然而财报显示,2018 年森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业仅实现净利润-1231.04万元、-593.56万元和-2930.90万元,均呈现亏损状态,这也引发了投资者对于天津三公司无法完成利润承诺的质疑。

  香江控股在回复公告中指出,天津三公司项目去化不及预期的原因包括:一是在一系列严格的房地产调控政策下,天津市新房销售增速有所放缓;二是由于天津市2018年实施环保等整改措施,导致天津三公司的开发周期和预售证取得晚于预期;三是天津项目已建成的大户型产品总待售面积占2018年期末可售产品总面积的比例为42.4%,占比较大。受客户需求及销售策略影响,大户型产品占比较大对项目快速去化造成一定不利影响。

  财经评论员严跃进认为,销售项目受到不同城市的影响,其去化状况会有较大的变化。天津项目是受到了影响,若是后续要发展,关键还是要差异化定位产品,积极抓住天津未来人口和人才导入的政策红利。

  除天津以外,香江控股在大本营广州以及成都的去化情况也不容乐观。回复函指出,2018 年天津商品住宅销售面积为1140.73 万平方米,同比下降 15.1%;2018 年广州商品住宅销售面积1138.19万平方米,同比下降16.8%;成都商品房成交面积约为3,667万平方米,其中商品住宅成交面积为2,442万平方米,同比下降 9.1%。

  营收净利双下滑

  受累于多地项目去化缓慢的问题,香江控股的盈利情况不容乐观。报告期内,香江控股实现营业收入41.4亿元,同比下降12.2%;其中商品房商铺卖场收入约23.2亿元,占营业收入的56%;商贸流通运营收入约13.8亿元,占营业收入的33%,两者较上年同期分别有11.9%和25.2%的下滑。

  同时,公司营业总成本较上年同期微涨0.7%。主要由于公司的财务费用大涨151.1%至3.4亿元,其中利息费用约3.8亿元。因此,香江控股的营业利润同比下降44.1%至6.5亿元,净利润同比下降53.6%至4.1亿元。

  香江控股对净利下滑的原因进行解释,由于营业收入较上年下降 5.75 亿元,营业毛利较上年下降 2.19 亿元,主要是房地产结转收入差异性导致;财务费用较上年增加 2.03 亿元,主要是发行公司债及银行贷款增加导致利息支出增加。

  值得注意的是,由于香江控股期内经营现金流入略降,支付的土地款增多,以及并购天津三项目支付的现金较多,致使公司经营现金流与投资现金流均为负,2018年财报显示,香江控股的经营性现金流量净额下降762.02%至-29.41亿元。

  近年来香江控股在土地市场上布局较少,主要集中在珠三角和长三角地带。2018年5月,香江补缴土地出让金30.37亿元,成功获取了广州翡翠绿洲十六期优质地块,增加土地储备25.2万平方米的计容面积;在长三角区域,香江控股先后在江苏如东成功拿地,2018年内分别与苏州吴中区、扬州瘦西湖管委会、南京、南通、济南高新区、青岛胶州市空港经济区等区域签订战略框架协议。

  高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥分析,国内土地市场已经进入一种大资本竞赛的阶段,中小房企只能避开资本正面比拼的状况,可以往一些小而精的项目转向,比如考虑一些城市更新、文化产业项目等需要耐心、需要专业运营经验的领域,这些领域对于追求高周转、追求国内销售额排名的大房企来说,不太愿意花心思去考虑。

  转型商贸物流受阻

  此前,由于地产行业处于下行通道,香江控股曾表示,公司将从主要以住宅类房地产开发销售业务为主,商贸物流地产开发销售业务为辅,逐步向商贸物流地产开发销售与运营为主转型。

  尽管香江控股曾提出大力发展商贸流通运营业务,但业绩情况并不尽如人意。2018年财报显示,目前香江控股的主营业务仍然为物业销售、商贸流通运营,两项业务营业收入占总收入比例分别为56%、33%。2016年~2018年度,香江控股商贸流通运营业务收入占总收入的比重分别为55.8%、40%和33%,呈逐年下降趋势。

  严跃进认为,企业做过住宅开发后再去做别的业务就会发现,前者盈利空间大,资金回笼也快。企业一直在尝试将商贸流通作为一个有相对优势的业务,但可能还是会面临一些压力。

  值得注意的是,香江控股2018年的短期借款和一年内到期的非流动负债都呈现快速增长的趋势。短期借款20.37亿元,同比增长228.71%;一年内到期的非流动负债22.06亿元,同比增长151.36%。

  香江控股对深交所的回复函也提及了债务问题,截至2019年4月30日,香江控股借款余额约为63.81亿元(含公司债),其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约23.98亿元,公司资金余额约30亿元。下半年将利用存量资金和销售回款归还银行借款。

  协纵策略管理集团创始人黄立冲认为,房企要降负债,降杠杆,在融资趋紧的大环境下,停止任何短债长投的行为,先关注现金流量表,经营性现金流要正,投资现金流也要正,融资现金流也要正,把债务/资产比率降到70%以下。

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标签: 香江控股

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