“存量与增量争相竞逐，一线城市购物中心正进入‘饱和攻击’时代。”6月22日，一位商业地产观察人士对记者分析称。
近日，位于广州珠江新城商圈的太阳新天地，因被债权人作为资产标的申请强制拍卖引发业界关注。据了解，广州市铁路运输中级人民法院已安排对其商业主体的拍卖事宜，起拍价28.84亿元。
项目运营方多次强调表示：“拍卖和股东股权纠纷没有影响商场运营。”但记者近日走访发现，作为核心商圈最大的单体购物中心，太阳新天地商场人气并不算旺，一至六层均有门店处于打围状态，人气欠佳和闭店升级现象，在记者探访的天河万科广场和海印又一城等项目中同样存在。
据相关机构不完全统计，今年广州将迎来30座购物中心开业，这个数字可以说是近几年广州零售市场的一个“小高峰”。新项目扎堆入市的同时，原有项目空置率走高，也有一批购物中心应声“走衰”。譬如，越秀区的地王广场，作为广州首个主推潮文化的商场，是昔日的潮人打卡地，现在大量商铺处于关闭和清柜状态，商场气氛略显冷清。
即便如此，购物中心的开业热潮未见消褪，市场是否存在“虚火”？多位受访业界观察人士对记者表示，购物中心体量不断增大的同时，其同质化和结构性过剩等问题不容忽视。近年来，购物中心的发展面临诸多挑战：一边是招商难、运营难、盈利难“三难并存”；另一边则是电商的强劲冲击和日益挑剔的客户群。
核心商圈最大单体购物中心遭拍卖
近日，根据广州市铁路运输中级人民法院发布的公告，位于广州市天河区马场路36号整栋商业项目进行公开拍卖处置，时间为2019年6月27日10时至2019年6月28日10时止（延时除外），第一拍起拍价28.84亿元。公告提到的马场路36号商业项目，正是太阳新天地。
根据披露，此次拍卖的被执行人华骏实业，由百嘉信集团100%控股，拥有广州太阳新天地资产经营有限公司70%的股权。而百嘉信集团又由上海訾希商务信息咨询合伙企业（有限合伙）、北京万士丰实业有限公司合计持股60%，瑞晟房地产开发（深圳）有限公司持股40%。
6月18日，记者走访太阳新天地购物中心看到，站在海安路与马场路交叉口抬头向上望，挂有“太阳新天地”字样的建筑赫然醒目。商场虽在正常营业，但人气并不算旺。一至六层有部分门店处于打围状态，现场围挡上写有“装修升级中，敬请期待”等字样，根据商场电子显示屏介绍，一到六层每层均有3-5家新品牌即将入驻。
据报道称，目前百嘉信集团的股东方因太阳新天地问题存在较大纠纷。百嘉信集团财务副总监吕碧君认为，持有40%股权的瑞晟公司对控股股东参与商场经营设置了诸多障碍，引进了明显不合常理的第三方公司。
而瑞晟公司相关负责人则表示，自2017年7月起，太阳新天地一直以瑞晟公司为主体进行日常经营管理。经与债权人沟通，经营团队以百嘉信集团名义向广州铁路运输中级法院提交报告，申请返还部分查封冻结款项，用于发放员工工资及维持购物中心日常经营。
作为项目招商运营方，广州戎威物业管理有限公司相关负责人则表示，部分商户将于6月开业，而营业面积逾6000平方米的裙楼将于7月开业，拍卖和股东股权纠纷没有影响商场，目前运营一切正常。
事实上，在广州最繁华的珠江新城商圈内，太阳新天地是体量最大的单体购物中心，建筑面积约15万平方米。被强制拍卖后，该项目是否将迎来新的接盘方，未来命运又如何，仍有待时间去揭晓。
万科、海印股份项目人气欠佳
尽管运营方花费大量心思升级购物中心业态，构建体验式消费场景，仍有不少购物中心仍难逃成为“食肆综合体”或“打折综合体”。
6月18日中午，记者在位于天河区华观路与高唐路交汇处的天河万科广场看到，即使到了饭点，项目客流量依然不大，仅位于商场四楼、五楼和负一楼的餐饮区陆续有人前往就餐，部分门店的餐位很快被食客填满。而购物中心的珠宝、服装店则鲜少有人光顾，位于负一楼的多家商铺还在装修中，尚未开业。
据了解，天河万科广州作为万科在广州布局的首座区域型购物中心，瞄准年轻社群需求，打造“年轻社交引力场”。分析人士提出，目前商业体的模式不再是简单的“吃喝玩乐购”，而需要在社交、创意、颜值、娱乐、体验等方向进行突破，是否被顾客买单就是最好的检验标准。
另外，记者走访中发现，“电商消费”冲击下，部分购物中心也尝试以巨量折扣吸引顾客。记者在位于番禺区迎宾路上的海印又一城看到，部分楼层有多家外墙由壁画或宣传海报遮挡的商铺，不少门店正处于新一轮的装修中。同时，包括 ARMANI、GOLF、BALENO、探路者在内的多家店铺均在打折销售，部分产品甚至低至1折，但仍少人问津。
据了解，番禺·海印又一城为海印控股（000861.SZ）开发，2018年年报显示，番禺·海印又一城项目的出租率已达到100%。不过，海印股份的业绩表现不容乐观，2018年公司实现营收25.07亿元，同比下降2.12%，实现净利润1.38亿元，同比下降40.13%。其中，净利润出现了近15年来的最大降幅。
今年一季度，公司仍未止住下滑趋势，报告期内，海印股份实现营收5.16亿元，同比下降16.86%，实现净利润2275.12亿元，同比下降36.27%。同时，近日公司因斥资9亿投资“非洲猪瘟”疫苗而遭到监管部门问询。记者尝试就相关问题联系海印股份方面进行采访求证，截至发稿未获回应。
新旧购物中心“战火”交织
据赢商大数据不完全统计，今年广州将迎来30座购物中心开业，商业体量突破316万平方米。这个数字可以说是近几年广州零售市场的一个“小高峰”（2017年、2018年开业购物中心数量均为9个）。
从统计数据可以明显看到，广州零售商业往新兴商圈拓展的趋势明显。传统意义的核心商圈如天河、越秀、海珠、荔湾等区域，在2019年分别仅有2-3个购物中心开业；而白云、番禺、增城、黄埔、花都等区域则呈现“井喷”状态，分别有4-6个购物中心计划开业。
新项目扎堆入市，原有项目能否屹立不倒？记者走访发现，位于天河区天河路上的太古汇项目，与地铁3号线石牌桥站直接连通，项目包含大量服装、珠宝、钟表、皮具等领域奢侈品门店，引入了LV、Hermes、Gucci、CHANEL、Dior等高奢品牌。太古地产一季报显示，广州太古汇购物商场出租率100%，零售销售额增长12.1%，这一增幅在公司内地项目中处于低位，仅高于三里屯太古里的7.3%。
美国有一个专有名词“死寂商场”，用来代指那些空置率超过40%的购物中心。当前，广州部分购物中心空置率走高，闭店频现，似乎正在走向“死寂商场”。6月22日，记者探访看到，位于越秀区较场西路和中山三路之间的地王广场，作为广州首个主推潮文化的商场，是昔日的潮人打卡地，目前大量商铺处于关闭和清柜状态，即使是周末黄金时段，商场人气依然寥寥。
新旧购物中心“战火”交织，如何差异化竞争成为运营方的一大课题。在广东省商业地产投资协会会长、广东省流通业商会执行会长黄文杰看来，广州商业不断趋向于饱和状态，要求商业项目形成特色与竞争对手有所区别，并通过独特的商业形态去营造属于自己的生存空间。
原标题：广州购物中心“虚火”调查：太阳新天地遭强拍 万科、海印股份等项目仅餐饮区有人气
